時報出版／釘子戶勝但地基已挖…都更一定要拆房重建嗎？

文／蔡志揚／時報出版

已經拖了10幾年的台北市永春都更案判北市府敗訴。這個案子原本是規劃全區重建的計畫，後來因為裡面有住戶反對的非常激烈，建商就將該住戶畫出去，將都更計畫改成一部份用整建維護、一部份用重建的方式，也因此變更了整個都更計畫。

但是在重建範圍還是有一個不同意戶。變更計畫後，建商通知該不同意戶可以有權利選房子，但問題是通知他選房子時有限制該不同意戶不能選擇之前其他同意戶已經選好的部份，這也是永春都更案最大爭議點。

法院判決建商撤銷處分，判決之外法院還認為建商在營建管理費部份，只有提出合約沒有其他佐證  資料如收據、發票；另外風險管理費也以最高限提列，法院認為以上諸點政府並沒有實施審查。但讓大家比較緊張的是房子都已經拆了、地基也開始挖了該怎麼辦?參加都更一定要拆房重建嗎？

▲本月初永春都更同意戶抗議。（圖／記者林敬旻攝）

◎ 都市更新處理方式分為三種：

⑴ 重建：係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。

⑵ 整建：係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。

⑶ 維護：係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況。

現況中，許多房子可能已是三、四十年以上的老房子，所以大部分的案子都是以重建的處理方式辦理都市更新；在商言商，老舊建物之所以會有實施者願意去整合開發，通常是因為老建物的土地具有剩餘且可以發揮的價值；已經蓋成大樓的建築物，其土地如果沒有額外的加值效益，被開發都更的機會就相對低。

如果自家建築非常有建築特色或歷史意義，可以選擇整建或維護的方式。無論是重建或整建維護，前提都要有意願辦理或參與都市更新；如果不願意，請記得也要依法維護自己的權益──法律不保障睡著的人啊！

本文節錄：【一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角】一書

作者：蔡志揚

執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更合約及合建契約，著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。現職：宏道法律事務所律師。