法拍屋風水不好不要買？撿便宜看這裡 大繼承時代「非負債原因」變多了
記者陳韋帆／台北報導
房市低迷，不少想撿便宜的自住客紛紛將目光投向法拍市場爭取獲利空間，但也有人擔憂「被法拍」是否就代表風水不佳負債所導致，正業地政士事務所所長鄭文在表示，並非所有法拍屋都是負債引起，大繼承時代不少人透過「變價分割」處理遺產，所以這類物件可以安心投標。
法拍屋過往多以負債主因，然近年隨台灣高齡化，不少繼承人透過法拍進行「變價分割」分產，故比例上也出現了改變；不過，法拍屋底價通常會依市價為準，一拍市價、二拍市價8折、三拍64折、四拍51折，值得注意的是，「變價分割」的法拍屋，因共有人有「優先承買權」，意味著即使有人得標，一旦拍價過低，共有人就有可能攔胡。
鄭文在表示，大繼承時代下，一間房屋由多位兄弟姊妹共同繼承的狀況屢見不鮮。當出現1人要賣、2人不賣的僵局時，由於房屋無法像土地一樣實體切割，依法只能向法院聲請強制執行。依據民法第824條規定，若原物分配顯有困難，得以變賣共有物並以價金分配給各共有人。例如房屋若以1,500萬拍定，3名共有人即可各分得500萬元，這就是純粹處分資產的變價分割。
他說明，變價分割的物件在法律上極其乾淨，原屋主並非因為運勢不佳或風水有問題才導致房屋被拍賣。自住客如果想安心購買，這類物件是最佳選擇。至於如何分辨法拍屋的成因是債台高築還是財產分割，購屋族可以直接透過法院的查封筆錄進行判斷。從中檢視債權人與債務人的關係，就能清楚知道該物件的背景，確保交易安全並明哲保身。
鄭文在指出，雖然變價分割法拍屋能免除風水顧慮，但實務上卻存在一項美中不足的風險，依據民法相關規定，變價分割案件的共有人具備「優先承買權」。
也就是說，即使投標人無論以多少錢標下房屋，只要原本的共有人之一，決定以相同價格主張優先購買，法院依法就必須改由該共有人承買，並將押標金無息退還給拍定人，讓投標者空歡喜一場。
不過，他也提到，投標「優先承買權」法拍屋，雖然有被攔胡的空歡喜遺憾可能，但仍不失為一個合法的撿便宜管道，投標前若能審閱遺產稅完免稅證明或請教專業地政士，精準掌握法拍筆錄的關鍵訊息，就能在資產配置中取得先機，在法律保障下挑選到地段優良、與風水無關的優質法拍屋，達成買房成家的目標。
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