獨家／遇租霸至少虧半年租金！別等押金扣完才動作 他曝房東必學5步驟
導覽目錄：
近年租霸事件頻傳，讓許多房東頭痛不已，如不繳租金、少繳租金、租客私自主張押金抵扣租金，各種情況層出不窮。全國房東總會理事長、兆基屋管副總陳柏勳接受《三立新聞網》訪問指出，「由於租賃專法才上路，實務經驗上仍有許多項目尚待完善，如押金定義、違約要件等，修法並結合公證，租賃糾紛才能大幅降低，減輕法院相關案件負擔。」
房東與租客最常發生的租賃糾紛，包括「一、不繳租金，二、房客毀損物品，三、押金作用認定。」其中又以押金作用認定最為模糊，目前普遍認為押金可抵扣租金，然而，押金其實還有避免毀壞物品作用，這也導致房東一旦遇到租霸，租霸又有毀壞物品的行為時，無法及時終止租約，導致權益受損擴大。
陳柏勳表示，依據目前的租賃專法，房客欠租達2個月房東才可解約，實務經驗上，多數房東做法，會變成先等2個月押金當作租金全數抵扣，後續又累積2個月未繳，才算真正達到違約解約的要件。
他指出，面對租客未繳租金或遲繳等情況，依據目前法規環境，房東都應要有「催告提告5步驟」觀念。
一、欠租第1個月：立即寄發存證信函告知，並要求補足1個月租金。
二、欠租第2個月：持續發函要求補足1個月租金及1個月押金。
三、欠租第3個月：持續發函要求補足1個月租金及2個月押金。
四、欠租第4個月動作一：要求補足2個月押金及2個月租金，同步請求返還房屋。
五、欠租第4個月動作二：第4個月還是未繳，就已經符合解約要件，為加速法律程序，應同步將所有資料彙整完畢，提告至法院，請法院判決，要求租客返還房屋。
陳柏勳指出，這套完整的催告程序在實務上非常重要，除了是讓整個程序最快的方式之外，也因為完整的存證信函，讓法官迅速判斷確認房客權益未受損，且房東已盡到完整的催告責任，加速判決。
不過，他也直言，現行法令程序對房東而言耗時過長，押金扣完後要先虧損2個月，隨後向法院提告，即便在過去最順暢的情況下，取得判決最快也需要3至4個月，加上如今詐騙案橫行、法院審理嚴重塞車的現況下，排隊等待的時間將被拉得更長，等於房東一旦遇到租霸，或欠租不繳又不搬的房客，至少得損失5~6個月租金。
陳柏勳建議，租賃專法應進一步修法，降低相關紛爭，以及司法資源及房東之損耗。
一、押金不可抵扣租金 租金認定以轉帳為準
押金雖然是房客的錢，但雙方也應該都要知道，押金設立的核心目的，在於「防範不繳租金」與「擔保物品毀損」，故應配合公證法明定「押金不可抵扣租金」，且租金給付一律以戶頭轉帳為準，避免有所謂現金交租，雙方各說各話的狀況發生，且押金不可抵扣租金，也省去房東2個月的蒐集證據、提告等待過程，同步也可減去一項爭議，降低司法消耗。
二、租金不完全給付2~3次視同違約
台灣法令上有「不完全給付」觀念，就有租客會故意採取「擠牙膏式」付租法，每次都刻意只轉帳一點錢，導致無法達成未繳租金要件，讓房東卡在無法終止契約的困境中，故法令應明訂「租金不完全給付視同違約」，當然，人難免會有遺忘或不方便的時候，所以建議可以設定達2次或3次方達成違約要件，同時保障房東租客雙方權益。
現正直播
